انواع تصرف عدوانی: بررسی موارد حقوقی و کیفری

تصرف عدوانی تنها یک اصطلاح پیچیده حقوقی نیست؛ بلکه کابوس مالکانی است که ملک، زمین یا آپارتمانشان بدون رضایت و با زور توسط دیگری اشغال شده است. اما آیا می‌دانستید با تصویب قانون جدید کاهش مجازات حبس، قواعد شکایت کیفری در این جرم کاملاً تغییر کرده است؟ در این مقاله تخصصی، علاوه بر بررسی تفاوت‌های حیاتی تصرف عدوانی کیفری و حقوقی، به شما می‌گوییم که چگونه با استفاده از ماده ۱۷۵ قانون، حتی پیش از قطعی شدن رأی دادگاه، دستور “اجرای فوری” و بازپس‌گیری ملک را بگیرید. همچنین چالش‌های پیچیده تصرف در ملک مشاع و تفاوت مهم آن با خلع ید را بر اساس آخرین رویه‌های قضایی ۱۴۰۴ بررسی خواهیم کرد.

تصرف عدوانی چیست؟

در پاسخ به سوال تصرف عدوانی چیست باید گفت که عدوانی به معنای تصرف غیرقانونی یک ملک یا شیء است که در دست دیگران قرار دارد. این تصرف ممکن است در قالب مسکن، زمین، ملک یا حتی اشیاء مختلف مانند خودرو و تجهیزات باشد. اگر فردی بدون اجازه مالک، ملک یا شیء‌ای را در اختیار بگیرد و آن را نگه دارد، این عمل به عنوان تصرف عدوانی شناخته می‌شود.

خداوند متعال در قرآن کریم در آیه 118 سوره بقره می‌فرمایند:

“وَلَا تَأْكُلُوا أَمْوَالَكُم بَيْنَكُم بِالْبَاطِلِ وَتُدْلُوا بِهَا إِلَى الْحُكَّامِ لِتَأْكُلُوا فَرِيقًا مِّنْ أَمْوَالِ النَّاسِ بِالْإِثْمِ وَأَنتُمْ تَعْلَمُونَ“

“و اموال يكديگر را به ناروا مخوريد و آن را به عنوان رشوه به حكّام مدهيد تا بخشى از اموال مردم را به گناه بخوريد، در حالى كه مى‌دانيد (گناه است).”

مقایسه تصرف عدوانی با خلع ید

هرچند تصرف عدوانی و خلع ید هر دو برای دفاع از مالکیت مطرح می‌شوند، اما تفاوت مهمی دارند. در تصرف عدوانی، شاکی باید ثابت کند پیش‌تر متصرف قانونی ملک بوده و دیگری به صورت غیرمجاز آن را تصرف کرده است. اما در دعوای خلع ید، صرفاً مالکیت رسمی و سند معتبر ملاک است و متصرف بدون حق باید ملک را تخلیه کند.

تصرف عدوانی کیفری: جرایم و پیگیری‌های قانونی

تصرف عدوانی کیفری نوعی از تصرف است که نه تنها حقوق مالک را نقض می‌کند، بلکه ممکن است شامل رفتارهای مجرمانه نیز باشد. به عبارت دیگر، اگر فردی با استفاده از زور یا تهدید ملک یا چیزی را تصرف کند این نوع تصرف به عنوان جرم کیفری تلقی می‌شود.

‌قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی

ماده ۲ – هر گاه کسی مال غیر منقولی را که در تصرف غیر بوده است عدواناً تصرف کرده و یا مزاحم استفاده متصرف شده باشد و یا استفاده از حق‌انتفاع یا ارتفاق دیگری ممانعت کرده باشد و بیش از یک ماه از تاریخ وقوع تصرف یا آغاز مزاحمت یا ممانعت نگذشته باشد دادستان شهرستان محل‌وقوع مال یا دادرس دادگاه‌های بخش مستقل و سیار به قائم‌مقامی دادستان در حوزه صلاحیت خود مکلفند به شکایت شاکی رسیدگی و حکم مقتضی‌صادر نمایند اگرچه اعمال مذکور به استناد ادعای حقی نسبت به آن مال باشد. ‌ماده ۳ – در مورد ماده قبل هر گاه اقدام به تصرف عدوانی و مزاحمت یا ممانعت از حق، مشهود مأموران شهربانی و ژاندارمری باشد مأموران مزبور‌مکلفند به موضوع شکایت‌خواهان رسیدگی و با حفظ وضع موجود از انجام اقدامات بعدی خوانده جلوگیری نمایند و جریان را به مراجع مذکور در ماده‌قبل اطلاع داده طبق نظر مراجع مزبور اقدام نمایند.

منبع: مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

آیا می‌توان این نوع تصرف را پیگیری قانونی کرد؟ بله، شخصی که تصرف عدوانی کیفری مرتکب شده باشد، می‌تواند تحت پیگرد قانونی قرار گیرد. مجازات‌های مربوط به تصرف عدوانی کیفری ممکن است شامل جریمه‌های مالی، حبس یا بازگرداندن ملک به مالک اصلی باشد.

قوانین مربوط به تصرف عدوانی کیفری

یکی از مواد قانونی مرتبط با تصرف عدوانی کیفری در قانون مجازات اسلامی ایران، ماده 690 ( بخش تعزیرات) است:

هرکس به وسیله صحنه‌سازی از قبیل پی‌کنی، دیوارکشی، تغییر حد فاصل، امحای مرز، کرت‌بندی، زرع و امثال آن، اقدام به تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق در اراضی، املاک، مزارع، باغ‌ها، منابع آب یا سایر املاک متعلق به دیگری کند، علاوه بر رفع تصرف، به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم خواهد شد.

در بسیاری از موارد، آگاهی از قرارداد مشارکت در ساخت نیز می‌تواند از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری کرده و حقوق مالکین و سازندگان را به‌صورت دقیق مشخص کند.

بر اساس ماده 690:

• تصرف عدوانی کیفری زمانی رخ می‌دهد که فردی عمدی و آگاهانه با اقداماتی فیزیکی مانند دیوارکشی، تغییر مرز و تخریب نشانه‌های مالکیت، اقدام به تصرف غیرقانونی ملک دیگری کند.
• در این نوع تصرف، جرم جنبه عمومی دارد و پیگیری آن نیاز به اثبات سوءنیت متهم دارد.
• مجازات آن شامل رفع تصرف و حبس خواهد بود که ادامه تشریح شده است.

مجازات تصرف عدوانی در قانون جدید (آپدیت ۱۴۰۴)

تا پیش از سال ۱۳۹۹، جرم تصرف عدوانی (موضوع ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی) مجازاتی سنگین داشت و جرمی غیرقابل گذشت محسوب می‌شد. اما با تصویب «قانون کاهش مجازات حبس تعزیری»، تغییرات بنیادینی به نفع متهمان و با رویکرد حبس‌زدایی ایجاد شد که دانستن آن حیاتی است:

1. تبدیل به جرم قابل گذشت:  طبق ماده ۱۰۴ اصلاحی قانون مجازات اسلامی، جرم تصرف عدوانی اکنون جزو جرایم قابل گذشت است. این یعنی شروع رسیدگی در دادسرا صرفاً با شکایت شاکی خصوصی آغاز می‌شود و در هر مرحله‌ای (حتی پس از صدور حکم قطعی)، اگر شاکی رضایت دهد، پرونده بسته شده یا اجرای مجازات متوقف می‌شود.
2. کاهش مدت حبس:  مجازات حبس این جرم که قبلاً «یک ماه تا یک سال» بود، طبق قانون جدید به نصف تقلیل یافته است. یعنی قاضی اکنون مکلف است حکم حبسی بین ۱۵ روز تا ۶ ماه صادر کند. البته در اکثر موارد، قضات از مجازات‌های جایگزین حبس یا جزای نقدی استفاده می‌کنند، مگر در موارد تکرار جرم یا تصرف اراضی ملی.

نمونه پرونده واقعی تصرف کیفری

یکی از پرونده‌هایی که توسط مشاوران حقوقی مشیرین پیگیری شد، مربوط به ملکی مشاع در حاشیه تهران بود. یکی از شرکا بدون رضایت سایرین اقدام به ساخت‌وساز کرد. با طرح شکایت کیفری و ارائه مستندات، دادگاه علاوه بر رفع تصرف، متصرف را به شش ماه حبس تعزیری تعلیقی محکوم کرد.

تصرف عدوانی حقوقی: تفاوت‌ها و ویژگی‌ها

تصرف عدوانی حقوقی یکی از انواع تصرف است که از منظر قانون مدنی مورد بررسی قرار می‌گیرد. در این نوع از تصرف، فرد بدون اجازه صاحب ملک آن را در اختیار می‌گیرد اما هیچ گونه جرم کیفری مرتکب نمی‌شود. در واقع در تصرف عدوانی حقوقی، بیشتر به حقوق مالک در برابر فرد تصرف‌کننده پرداخته می‌شود.

اگر شما در مواجهه با این نوع تصرف قرار دارید، چه اقداماتی باید انجام دهید؟ اولین گام این است که نسبت به ثبت شکایت قانونی اقدام کنید. به یاد داشته باشید که اقدامات حقوقی معمولاً نیازمند زمان و مستندات قابل قبولی است.

قوانین غصب ملک حقوقی

یکی از مواد قانونی مرتبط با تصرف عدوانی حقوقی در قانون آیین دادرسی مدنی ایران ماده 158 است. این ماده پایه و اساس دعاوی تصرف عدوانی حقوقی است که در دادگاه‌های حقوقی مورد استناد قرار می‌گیرد. در این ماده آمده است که:
“دعوای تصرف عدوانی عبارت است از: ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او، مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده است و خواهان اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.”

تصرف عدوانی در ملک مشاع

تصرف عدوانی در ملک مشاع یکی از مسائلی است که بسیاری از افراد با آن مواجه می‌شوند. این نوع تصرف زمانی رخ می‌دهد که چند نفر به صورت مشترک مالک یک ملک باشند و یکی از آنها بدون اجازه دیگران، بخشی از آن ملک را تصرف کند. در این موارد تصرفات ممکن است پیچیده‌تر از آن چیزی باشد که به نظر می‌آید. در ملک مشاع، هیچ شریکی حق تصرف انحصاری ندارد و در صورت تخلف، سایر مالکان می‌توانند شکایت کنند. راه‌حل قانونی برای مقابله با تصرف دعوانی ملک مشاع، درخواست تفکیک یا اجاره سهم از طریق دادگاه است.

مقایسه دعوای تصرف نسبت به ملک مشاع و غیرمشاع

در دعاوی مربوط به تصرف عدوانی ملک مشاع، هر شریک با سهم اندک حق دارد برای رفع تصرف اقدام کند، زیرا حقوق تمام شرکا در ملک مشترک رعایت می‌شود. اما در ملک غیرمشاع، مالک انحصاری باید ثابت کند که ملک در تصرف غیرقانونی دیگری قرار گرفته است. این تفاوت باعث می‌شود روند دادرسی و مدارک مورد نیاز در دو حالت متفاوت باشد.

مثال از غصب ملک مشاع

1. احداث دیوار بدون رضایت شرکا: دو برادر مالک زمین مشاعی هستند. یکی بدون اجازه دیگری، بخشی از زمین را دیوارکشی کرده و تصرف می‌کند. این اقدام تصرف عدوانی ملک مشاع محسوب شده و شریک تجاری دارای شراکت نامه می‌تواند از طریق دعوای حقوقی اقدام کند.
2. اجاره دادن ملک مشاع: چند نفر مالک یک مغازه هستند و تنظیم قرارداد اجاره ملکی انجام داده‌اند . یکی از آن‌ها بدون اجازه سایر شرکا، مغازه را اجاره داده و اجاره‌بها را خود دریافت می‌کند. سایر شرکا می‌توانند از طریق طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی شکایت کنند.
3. فروش غیرقانونی سهم دیگران: سه نفر یک خانه دارند. یکی از آن‌ها بدون اجازه شرکا، کل خانه را فروخته و خریدار را ساکن می‌کند. سایر شرکا می‌توانند از دادگاه رفع تصرف و بازگرداندن حق خود را درخواست کنند.

تصرف‌های عدوانی زمین: علل و راه‌حل‌ها

تصرف عدوانی زمین ممکن است در موقعیت‌های مختلفی اتفاق بیفتد. یکی از دلایل اصلی تصرف عدوانی زمین، نبود سند رسمی یا عدم ثبت صحیح مالکیت است. در چنین مواقعی افراد ممکن است زمین‌های آزاد یا غیرقابل شناسایی را تصرف کنند.

از جمله دلایل دیگر می‌توان به عدم آگاهی از قوانین زمین‌داری یا تصرف اراضی دولتی اشاره کرد. در این موارد، مقامات قانونی ممکن است از طریق دادگاه‌ها اقداماتی برای بازپس‌گیری زمین‌ها انجام دهند.

اگر شما مالک زمین باشید و شخصی بدون اجازه آن را تصرف کند، نخستین قدم برای مقابله با تصرف عدوانی زمین این است که مدارک مالکیت خود را جمع‌آوری کرده و شکایت قانونی ثبت کنید.

راهکارهای پیشگیری از دعوای رفع تصرف زمین

برای جلوگیری از بروز دعوای رفع تصرف و حفظ حقوق مالکیت، می‌توان اقدامات زیر را مد نظر قرار داد:​

نظارت مستمر بر ملک:

بازدیدهای دوره‌ای از ملک و اطمینان از عدم حضور افراد غیرمجاز می‌تواند از تصرفات غیرقانونی جلوگیری کند.​

نصب تابلوهای هشداردهنده:

قرار دادن تابلوهایی با مضمون “ملک شخصی” یا “ورود ممنوع” می‌تواند به عنوان هشداری برای افراد سودجو عمل کند.​

حصارکشی مناسب:

ایجاد دیوار یا فنس در اطراف ملک، دسترسی غیرمجاز را محدود کرده و احتمال تصرف را کاهش می‌دهد.​

نگهداری اسناد مالکیت در محل امن:

حفظ و نگهداری مدارک مالکیت در مکانی امن و در دسترس، در صورت بروز اختلاف، اثبات حقوق مالک را تسهیل می‌کند.​

مشاوره با وکیل متخصص:

در صورت مشاهده نشانه‌هایی از تصرف غیرقانونی، مشورت با وکیل مجرب در زمینه دعاوی ملکی می‌تواند به اقدامات قانونی سریع و مؤثر کمک کند.​

با رعایت این نکات، می‌توان احتمال وقوع تصرف عدوانی را به‌طور قابل‌توجهی کاهش داد و از حقوق مالکیت خود محافظت نمود.​

مراحل دقیق طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی

طرح دعوای رفع تصرف، چه در شکل حقوقی و چه در حالت کیفری، نیازمند طی کردن مراحل مشخص و ارائه مدارک معتبر است. بسیاری از افراد به دلیل آشنایی نداشتن با رویه دادگاه‌ها یا تفاوت‌های بین تصرف عدوانی کیفری و حقوقی، در اثبات ادعا یا دفاع از حق خود با مشکل مواجه می‌شوند. در ادامه، مراحل اصلی را به همراه نکات مهم بررسی می‌کنیم تا مسیر برای شاکیان و خوانده‌ها روشن‌تر باشد.

۱. آماده‌سازی مدارک و مستندات

برای طرح دعوای تصرف عدوانی، اولین گام آماده کردن مدارک معتبر است. سند مالکیت یا قرارداد، مدارک هویتی شاکی یا وکیل، و حتی عکس و شهادت شهود می‌توانند نقش تعیین‌کننده داشته باشند. در دعاوی مربوط به ملک مشاع، ارائه کروکی و نقشه دقیق ملک اهمیت دوچندان پیدا می‌کند.

مدارک معتبر نقش کلیدی در موفقیت دعوا دارند. برخی موارد اصلی:

• سند مالکیت یا قرارداد معتبر (رسمی یا عادی)
• مدارک هویتی شاکی یا وکیل
• عکس، فیلم یا شهادت شهود از تصرف غیرقانونی
• نقشه یا کروکی ملک مشاع یا شخصی

۲. تنظیم دادخواست یا شکواییه

در تصرف عدوانی حقوقی، شاکی باید دادخواست را در دادگاه عمومی تنظیم کند، در حالی‌که در تصرف عدوانی کیفری شکواییه به دادسرا ارائه می‌شود. دقت در نحوه نگارش و بیان مالکیت یا تصرف سابق، مسیر رسیدگی را کوتاه‌تر کرده و احتمال موفقیت دعوا را افزایش می‌دهد.

• تصرف عدوانی حقوقی → دادخواست در دادگاه حقوقی تنظیم می‌شود.
• تصرف عدوانی کیفری → شکواییه در دادسرای عمومی و انقلاب مطرح می‌شود.
• در هر دو حالت باید متن به‌گونه‌ای نوشته شود که نیت شاکی و ادعای مالکیت یا تصرف سابق به روشنی بیان شود.

۳. مراجعه به مرجع صالح

مرجع صالح برای رسیدگی بستگی به نوع دعوا دارد. دعاوی حقوقی در دادگاه عمومی محل وقوع ملک مطرح می‌شوند و شکایات کیفری در دادسرا و دادگاه کیفری بررسی خواهند شد. در موارد مربوط به ملک مشاع، هر شریک با سهم اندک حق دارد برای رفع تصرف عدوانی اقدام قانونی انجام دهد.

• دعاوی حقوقی: دادگاه عمومی محل وقوع ملک
• دعاوی کیفری: دادسرا و سپس دادگاه کیفری دو
• در ملک مشاع: همه شرکا می‌توانند اقدام کنند، حتی اگر سهم اندکی داشته باشند.

۴. هزینه‌ها و زمان رسیدگی

رسیدگی به دعاوی تصرف بسته به حقوقی یا کیفری بودن مسیر متفاوت است. برخلاف تصور عموم، هزینه دادرسی در دعاوی تصرف عدوانی حقوقی «غیرمالی» است و ارتباطی به قیمت ملک ندارد (مبلغی ثابت و کم).
از نظر زمانی، در پرونده‌های کیفری رسیدگی سریع‌تر است، اما در حقوقی ممکن است ۳ تا ۶ ماه زمان ببرد. توجه داشته باشید که طولانی شدن فرآیند معمولاً به دلیل ارجاع پرونده به کارشناسی برای تشخیص سابقه تصرف اتفاق می‌افتد.

۵. صدور رأی و اجرای حکم

• اگر دعوا حقوقی باشد، حکم رفع تصرف صادر و اجرای احکام آن را پیگیری می‌کند.
• اگر دعوا کیفری باشد، علاوه بر رفع تصرف، مجازات متصرف (حبس یا جزای نقدی) هم اعمال می‌شود.
• در هر دو حالت، امکان تجدیدنظرخواهی وجود دارد.

دعوای رفع تصرف مجدد: شرایط و مشکلات آن

تصرف عدوانی مجدد به معنای بازگشت یک فرد به ملک یا شیء‌ای است که قبلاً آن را تصرف کرده است. این نوع تصرف می‌تواند مشکلات حقوقی و اجتماعی زیادی ایجاد کند. برای مثال، اگر فردی قبلاً یک ملک را تصرف کرده و بعد از تصمیم دادگاه مجبور به ترک آن شده باشد، اما دوباره به همان ملک بازگردد این عمل به عنوان تصرف عدوانی مجدد محسوب می‌شود.

در چنین شرایطی مالک می‌تواند مجدداً شکایت کرده و خواستار بازگشت ملک خود باشد. البته اثبات تصرف عدوانی مجدد نیازمند شواهد کافی است.

روند دادگاه حقوقی یا کیفری چطور است؟

در پرونده‌های مربوط به تصرف عدوانی حقوقی، شاکی باید با ارائه دادخواست و مدارک مالکیت به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه کند. قاضی ابتدا مدارک و شواهد را بررسی می‌کند، سپس در صورت نیاز موضوع به کارشناسی ارجاع می‌شود. روند دادرسی شامل جلسات رسیدگی، استماع اظهارات طرفین و صدور رأی نهایی است. این فرآیند بسته به پیچیدگی پرونده ممکن است کوتاه یا طولانی باشد.

چقدر زمان می‌برد؟

مدت زمان رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی متغیر است و به عواملی مثل نوع دعوا (حقوقی یا کیفری)، اعتراض‌های طرف مقابل، و نیاز به کارشناسی بستگی دارد. در بیشتر پرونده‌ها، صدور رأی در دادگاه بدوی ممکن است بین سه تا شش ماه طول بکشد. در صورت تجدیدنظرخواهی، این مدت به طور قابل توجهی افزایش پیدا خواهد کرد.

تصرف عدوانی حقوقی: به طور متوسط ۳ تا ۶ ماه تا صدور رأی بدوی طول می‌کشد. اگر پرونده به کارشناسی برود، معمولاً ۱ تا ۲ ماه به زمان اضافه می‌شود.

تجدیدنظر: در صورت اعتراض طرفین، بررسی در دادگاه تجدیدنظر حدود ۴ تا ۸ ماه زمان می‌برد.

جمع کل معمول: یک پرونده متوسط ممکن است در مجموع ۸ تا ۱۲ ماه تا رسیدگی نهایی زمان ببرد.

پرونده‌های پیچیده (ملک مشاع، اعتراضات متعدد) حتی تا ۱۸ ماه هم کش پیدا می‌کنند.

هزینه دادرسی چقدر است؟ (نکته‌ای که وکلا می‌دانند)

یکی از رایج‌ترین اشتباهات این است که تصور می‌شود هزینه دادرسی تصرف عدوانی مانند دعوای خلع ید، سنگین و بر اساس قیمت ملک است. اما قانونگذار در اینجا به نفع خواهان عمل کرده است:

• در شکایت کیفری: هزینه دادرسی معادل هزینه ثبت شکایت در دفاتر خدمات قضایی است (مبلغی ثابت و ناچیز).
• در دعوای حقوقی (نکته طلایی): دعوای تصرف عدوانی حقوقی، از نظر قانون یک دعوای «غیرمالی اعتباری» محسوب می‌شود. یعنی حتی اگر ارزش ملک شما ۵۰ میلیارد تومان باشد، نیازی به پرداخت ۳.۵٪ ارزش ملک نیست! شما تنها هزینه ورودی دعاوی غیرمالی (مبلغی اندک و ثابت که هر سال توسط قوه قضاییه تعیین می‌شود) را پرداخت می‌کنید.

تذکر مهم: اگر به اشتباه دادخواست «خلع ید» بدهید، باید ۳.۵٪ ارزش ملک را به عنوان هزینه دادرسی بپردازید. انتخاب عنوان درست شکایت، ده‌ها میلیون تومان به نفع شماست.

نتیجه‌گیری: اهمیت آگاهی از مهم‌ترین نکات حقوقی در مورد تصرفات عدوانی و اقدامات قانونی آن

تصرفات عدوانی می‌تواند در هر زمینه‌ای اتفاق بیفتد و برای هر فردی پیش آید. آگاهی از مهم‌ترین نکات حقوقی در مورد تصرف عدوانی و راه‌های مقابله با آن می‌تواند به شما کمک کند تا از حقوق خود دفاع کنید. چه تصرف حقوقی باشد و چه کیفری، در هر صورت شما نیاز به مشاوره و اقدام قانونی خواهید داشت.

با دانستن مهم‌ترین نکات حقوقی در مورد تصرف عدوانی، آشنایی با مفهوم تصرف عدوانی چیست و استفاده از مشاوره متخصص، می‌توانید از وقوع این مسائل جلوگیری کرده و در صورت بروز آن، اقدامات مناسب را انجام دهید.